不動產證券化，就是將不動產的固定資本投資轉變為證券持分型態，把不動產的所有權價值，細分成有價證券；也就是將龐大而不易變現的不動產分割成細小單位，再轉化為具備流動性的有價證券。不動產證券化，使投資者與標的物－不動產，由直接的「物權」關係，轉變為「持有債權」性質之有價證券，成為流動性佳的資本性證券。

最常見不動產證券化投資標的為：百貨商場，飯店，辦公大樓等具有現金收入的商用不動產。

日本、南韓和新加坡為在亞洲最先推動不動產證券化的三個國家。