乃是不動產所有權人(委託人)移轉其不動產或不動產相關權利予受託機構，由受託機構或承銷商公開募集或向特定人私募資金，並交給這些投資人(受益人)受益證券。承銷商向投資人所募集的錢，再轉交給不動產所有人。REAT的受益憑證，是將大樓切割成一張張「債券」，以債權的方式，由證券化的發行機構支付本金與利息給投資人，到期後把本金償還給投資人，是屬於長期固定收益的投資工具。在利率走揚時發行，對於不動產業者最有利，但是如果房地產景氣為跌勢，不動產業者較為不利。

不動產證券化商品主要分兩類，包括了「不動產資產信託」(REAT)及「不動產投資信託」(REIT)。其差別在於不動產資產信託(REAT)像債券，有固定收益，但門檻較高，資金至少需數百萬，為大戶法人所投資；不動產投資信託(REITs)像基金，除有固定配息外，也可享有資產價值波動的資本利得，一般投資人有幾萬塊即可進場。